新築一戸建購入をよく知る連載コラム Vol.37-【新築一戸建て】ポラスの分譲サイト-全物件掲載!

住宅価格の4〜7％必要に！？
知っておきたい住宅購入にともなう諸経費のこと2017.9.29up

資金計画は「物件価格＋諸経費」で考えよう

住宅購入の資金計画を考えるとき、「諸経費」をちゃんと計算に入れていますか？住宅取得にかかる諸経費の内訳は多岐にわたり、積算するとまとまった金額に。基本的には現金での支払いとなるため、頭金などから工面することになるので、事前に確認しておきましょう。

諸経費の支払いタイミングと支払い方法は大きく分けて2つ。住宅ローンや固定資産税のように毎月・毎年支払うものと、住宅取得時に支払うお金です。主に後者が諸経費で、住宅購入手続きにともなう手数料やその他税金などが含まれます。

ここでは、「諸経費の内訳は？」「金額はどのくらい？」「諸経費や頭金が足りなかったらどうしたらいいの？」といった、住宅取得の諸経費に関するモヤモヤを解消。いざ住宅購入の契約という場面で慌てないための資金計画を確認していきましょう。

知っておきたい諸経費の内訳

諸経費の主な内訳は「税」「手数料」「保険料（保証料）」の3つです。順を追って見ていきましょう。

◆税: 印紙税／土地・建物の売買契約書や住宅ローン契約書の作成に必要; 登録免許税／取得した土地・建物の登記、住宅ローンに関わる抵当権設定の登記に必要; 不動産取得税／住宅用地や住宅を取得したときに課税; 固定資産税／住宅を取得した年は月割り。翌年からは一年分の支払いが毎年生じる; 消費税／建物価格に課税。土地は非課税

不動産取得税は、一定の要件（※1）を満たす建物を取得した場合には軽減措置が適用されます。新築一戸建てでは、住宅価格から1,200万円（※2）を控除した金額が課税対象に。住宅用地は45,000円または宅地の課税標準額を用いた計算式の結果のいずれか高い方の金額が控除されます。消費税は新築一戸建て分譲住宅の場合、販売価格に含まれているケースがほとんどです。

※1　住宅の床面積が50平方メートル以上240平方メートル以下
※2　長期優良化住宅は1,300万円

◆手数料: 登記手数料／司法書士への報酬; 不動産手数料／仲介業者を通した場合。売主から直接購入する場合は不要; 住宅ローン融資手数料／融資の際にかかり、金額は金融機関によって異なる; 保証取り扱い手数料／保証料の支払いにともなう

登記手数料は土地・建物の登記を自分で行うことで節約できますが、それなりに手間がかかるため住宅会社などを介して司法書士に依頼するのが一般的です。また、住宅ローン融資手数料は定額制と定率制があり、定額制の場合は2〜5万円程度。定率制は融資額×1〜3％で1,000万円以上の融資なら数十万円になる計算に。初期費用は定額制が安い一方、定率制は住宅ローン金利を優遇するなど長期で考えるとお得な場合もあるので手数料を含めたローンシミュレーションは必須です。

◆保険料（保証料）: 火災保険料／建物、家財にかける火災保険の保険料; 地震保険料／地震による建物や家財の被害、地震による火災を保証する保険料; 団体信用生命保険料／住宅ローン債務者の死亡または高度障がい時に、保険会社が住宅ローンを全額返済するための保険料; 保証料／金融機関への住宅ローン返済を保証する信用保険会社への支払い

火災保険は住宅ローンの融資条件となっていることがほとんど。ローン借入期間をカバーする長期契約（最長10年単位の自動更新など）のほうが、単年契約よりも割安です。地震保険は任意ですが、新築住宅や地震による甚大な被害が想定されている地域では加入を検討しましょう。

同じく、団体信用生命保険への加入と保証料も住宅ローンの融資条件となります。支払いは保険料、保証料を別途現金で支払うタイプか、住宅ローン金利上乗せ（0.1〜0.4％）タイプ、金融機関が保証料を負担する無料タイプがあります。初期費用の差だけではなく、保険などは特約の有無など内容の違いを確認したうえで判断しましょう。

諸経費の目安はどのくらい？

これまで見てきたように、諸経費のなかには住宅購入に必須の項目が多く含まれていることが分かります。融資手数料や各種保険料、保証料など十数万から数十万円かかる費用や税金などすべて積算すると、住宅価格の4％前後が諸経費として必要に。4,000万円の住宅を購入すると諸経費はだいたい160万円になる計算です（ポラスの新築一戸建て分譲住宅の購入事例より）。

さらに、新居で暮らすための家具やカーテンなどの家財道具、家電、引越し代なども必要です。家財や家電の購入計画は人によりさまざまですが、先に述べた諸経費にこれら「その他の費用」を加えると、住宅価格の7％前後が全体の経費となるケースが多いようです。

近年は、諸経費も含めた融資を行う金融機関も多く、すべてを現金で賄わなくても住宅購入が可能になっています。とはいえ、借入金額が増えれば当然月々の返済額も増えますので、無理のない資金計画が求められるのは言うまでもありません。

諸経費の準備がない？新築一戸建て分譲住宅なら予算内で希望の住まいを手に入れるチャンスも

せっかく出会えた理想の住まいを、諸経費の準備不足であきらめたくはないですよね。先にも述べたように、諸経費を含めて住宅ローンの融資を受けたり金利に上乗せしたりする手立てはありますが、できれば頭金や諸経費を確保できていたほうがゆとりのある資金計画が叶います。

また、登記手続きなどを自分で行って手数料を節約したり、火災保険の内容と住宅の立地環境や構造・規模を照らし合わせて不要な保証をはずしたり、団体信用生命保険の特約の必要性を吟味したり。少しの知識と手間で諸経費を削減することも可能です。

一般的に100万円前後かかる家財・家電などの費用を節約しながら希望の住まいを手に入れる方法も要チェック。新築一戸建て分譲住宅なら、住宅会社によってはインテリアや家電付き住宅の販売など魅力的なキャンペーンを展開しているケースもあります。この初秋は、ポラスでも住まいの見学予約キャンペーンを実施中。インテリアコーディネート済みのモデルハウスを購入できたり、抽選で省エネ家電が当たったり、インテリアの購入チケットがもらえたりと多彩なプレゼントが盛りだくさんです。

まずは諸経費とその他の費用を把握して資金計画を立ててみましょう。そのうえで、節約できる経費や住宅会社のキャンペーン情報をしっかりチェック。ポラスの住まいの見学会では、資金計画の相談にも応えてくれます。理想の住まいを賢くお得に手に入れるため、この秋は住まいの見学会に足を運んでみてはいかがでしょう。