住宅ローン借入限度額の計算方法や注意点を解説

― 目次 ―
01 | 【家族構成別】住宅ローン借入可能金額の早見表
02 | 住宅ローンの借入可能額を決める基準と計算方法
03 | 住宅ローン借入時の注意点
04 | 住宅ローンの借入可能額を上げる方法
05 | まとめ

住宅ローンを検討する際に、借入限度額を知っておくことは大変重要です。適切な借入限度額を設定することで返済の負担を管理でき、将来的なリスクにも備えられます。
そこで今回は、住宅ローン借入限度額の計算方法や借入れる際の注意点などについて詳しく解説します。住宅ローンを検討している方は、ぜひ参考にしてください。

【家族構成別】住宅ローン借入可能金額の早見表

元利均等返済方式を利用した場合の、給与収入の方を対象とした住宅ローン借入額早見表です。

借入期間35年	家族構成
世帯年収	ご夫婦（2人）	ご夫婦＋お子様（3人家族）	ご夫婦＋お子様2人（4人家族）
350万円	2,200	2,200	1,700
400万円	2,550	2,550	2,250
500万円	3,550	3,100	2,600
600万円	4,250	3,750	3,300
700万円	4,650	4,150	3,650
800万円	5,700	5,250	4,750
900万円	6,400	5,900	5,350

※単位:万円
金額はあくまでも目安です。審査結果などによって異なる可能性もあります。

住宅ローンの借入可能額を決める基準と計算方法

住宅ローンの借入可能額を決める基準と計算方法を見ていきましょう。

手順１：返済負担率を算出

住宅ローンの借入可能額を決める際には「返済負担率」を基準にするのが一般的です。返済負担率は借入額に対する返済額の割合を示すもので、金融機関が返済能力を評価するための重要な指標となります。

返済負担率の計算方法は、以下のとおりです。

返済負担率=年間の返済合計÷額面年収×100

返済負担率は金融機関や条件などによって異なりますが、下表がひとつの目安となるでしょう。

年収	返済比率
300万円以下	25％以内
300万円超400万円以下	30％以内
400万円超700万円以下	35％以内
700万円超	40％以内

手順２：年間返済額を算出

次に、借入100万円あたりの毎月返済額を算出します。計算方法は、下記のとおりです。

年間返済額=税込年収×返済比率

税込年収500万円で返済比率が35%の場合は、下記のようになります。

500万円×35%=175万円

次に毎月上限額を計算します。175万円を12か月で割ると「175万円÷12＝約14万6千円」となるので、これが毎月返済額の上限です。

手順３：最後に借入可能額を算出

「手順２」で計算した毎月返済上限額を、下表の「借入100万円あたりの毎月返済額早見表」で割ると、借入限度額が算出できます。

		期間
		20年	25年	30年	35年
金利	1%	4,599円	3,769円	3,216円	2,823円
	2%	5,059円	4,239円	3,696円	3,313円
	3%	5,546円	4,742円	4,216円	3,849円
	4%	6,060円	5,278円	4,774円	4,428円

「手順２」では毎月返済額の上限が約14万6千円となったので、借入期間35年、金利3%であれば、

14万6千円÷3,849円=約37.9

この場合、3,790万円が借入限度額になります。

ただし、実際の借入可能額は金融機関の条件や他のローン利用状況によっても異なります。また、金融機関では「審査金利」を用いて借入可能額を決めています。審査金利は金融機関によって違うので注意が必要です。

いずれにしても、具体的な住宅ローンの計画を立てる前に、金融機関等の窓口で実際の借入可能額を確認したほうがいいでしょう。

住宅ローン借入時の注意点

住宅ローンを借り入れる際に注意したいポイントは、次の３つです。

・現実的に支払える金額で借入をする
・住宅ローン以外の返済リスクを把握する
・完済したときの年齢を考慮するそれぞれ詳しく見ていきましょう。

現実的に支払える金額で借入をする

住宅ローンを借り入れるときには、支払い能力を考慮したうえで適切な借入額を検討しましょう。毎月の返済が負担になると、安定した生活を維持することができません。生活費とのバランスをしっかりと見極めながら、現実的な住宅ローンの借入額を決めましょう。

住宅ローン以外の返済リスクを把握する

住宅ローンを借り入れる際には、健康問題や失業など、予期せぬ状況変化も考えましょう。ローンの返済には20年、30年といった長い期間が必要になるため、余裕を持った返済プランを立案しなければいけません。

予期せぬ事態が発生して住宅ローンの返済に回せる余裕が減ると、家を手放さなければいけなくなる可能性もあります。

完済したときの年齢を考慮する

住宅ローン借入時には、完済時の年齢も考慮しましょう。返済時の年齢を考慮しなければ、高齢になってからも返済を続けることになります。年齢を重ねるごとに返済の負担が増加する恐れもあるので注意が必要です。

将来の人生計画や安定した生活を実現するためにも、完済時の年齢を考慮して無理のない返済計画を立てましょう。

住宅ローンの借入可能額を上げる方法

住宅ローンの借入可能額を上げたいときには、次のような方法が考えられます。

・借入期間を延ばす
・配偶者と収入を合算する
・住宅ローン以外の借入を減らす

それぞれ詳しく見ていきましょう。

借入期間を延ばす

借入期間を延ばすと、住宅ローンの借入可能額が上がる可能性があります。借入期間を長くすると返済期間が長くなるため、月々の返済額が減少して返済の負担が軽減されます。返済額が軽減されれば、収入に対して多くの借入可能額が設定されるかもしれません。

また、長期にわたって返済が続けられる見込みがあれば、金融機関の信用が高まり、借入可能額を増やせることがあります。

ただし、借入期間を延ばせば借入可能額が上がるとは限りません。金融機関は借り手の収入や返済能力、担保の価値などを総合的に評価して借入可能額を決定します。また、長期間にわたる返済は金利負担や総返済額の増加を意味するので注意が必要です。

配偶者と収入を合算する

配偶者の収入を合算すれば借入者の総収入が増えるため、返済能力が向上して借入可能額が設定されることもあります。

なお、収入を合算できるのは配偶者だけとは限りません。たとえば、フラット35の場合は申込み本人の親・子・同居人などに該当する方の中のひとりと収入を合算できます。

合算上限や各種条件は金融機関によって異なりますが、自分ひとりの収入で考えるよりは多くの住宅ローンが組めることに変わりはありません。ただし、合算者の失業や死亡、離婚などのリスクがある点は忘れないようにしましょう。

住宅ローン以外の借入を減らす

借入総額は住宅ローンの返済能力に影響するため、住宅ローン以外の借入を減らすと借入可能額が上がる可能性があります。
金融機関は、借り手の返済能力を評価する際に、借入の総額や返済負担を考慮します。借入の総額が多く返済負担が大きい場合、金融機関は借入を制限することがあります。逆に、借入を減らして返済能力が改善されれば、借入可能額が増える可能性があります。
具体的な借入可能額の増減は金融機関によって異なりますが、住宅ローン以外に300万円を借りている人と、借入がゼロの人とでは、返済能力に違いがあると判断されて当然と言えるでしょう。
クレジットカードのキャッシングやカードローンなどを利用している場合は、住宅ローンの審査を受ける前に解約しておきましょう。

まとめ

住宅ローンの借入可能額は、返済負担率、年間返済額などから算出します。ただし、条件や金融機関によっても異なるので、あくまでも「目安」と考えるようにしましょう。

また、住宅ローン借入時には、住宅ローン以外の返済リスクや完済時の年齢を考慮することが重要です。借入可能額を上げたい場合には、借入期間を延ばしたり、配偶者と収入を合算したりするといった方法が考えられます。