物件概要に書いてある項目の意味とは？
家探しや不動産投資にも役立つ情報解説

家探しで物件概要書を見ていても意味がわからない、不動産投資で物件概要書を見る際のポイントを知りたい、という考えをお持ちではないですか？物件概要書には家探しにおいて非常に重要な役割があり、物件概要書の重要性を知ることで家探しをさらにスムーズに進めることができます。

この記事では、家探しや不動産投資における物件概要書の役割と重要性について解説します。

物件概要書について

物件概要書とは、目的の不動産の情報が詳しく記載された書類のことです。
物件概要書には、物件の所在や不動産の面積、構造、価格などが記載されています。また、物件概要書には建物、土地、マンション、投資物件などの種類があり、それぞれに記載されている情報が少しずつ違うのが特徴です。

記載項目の見方

物件概要書には、具体的にどのような情報が記載されているのでしょうか。

どの物件概要書にも共通して記載されている情報はこちらです。

・所在
・面積
・価格
・交通アクセス
・現況
・引き渡し予定
・取引態様

土地の物件概要書には、上記に加えこのような情報が記載されています。

・道路（接道、前面道路、私道負担）
・用途地域
・建ぺい率、容積率
・地目

また、戸建てやマンションの場合は、物件概要書に設備に関する情報が記載されています。

・食器洗い乾燥機
・浴室乾燥機
・シャワー付洗面化粧台
・太陽光発電
・ウォシュレット
など…。

また、ここでは物件概要書に記載されている用語の意味や物件概要書の役割について解説します。

記載用語の意味

ここでは、物件概要書に記載されている用語について解説します。

交通	公共交通機関からの距離。80mを徒歩1分で計算しています。
土地面積（公簿）	登記簿上の土地面積です。実際の土地面積と異なるケースが多いですが、修正されることはあまりありません。
土地面積（実測）	実際に測量をして得られた土地面積です。登記簿上の面積と違うことが多いです。
地目	登記されている土地の種類。ただし、この地目と実際の利用状況が異なっている場合があります。
私道	個人や法人が所有者の道路。物件概要書に「私道負担」とある場合は、敷地を道路として提供しなければいけないということです。
取引態様	不動産会社がどの立ち位置にいるのかの説明です。媒介（仲介）、売主、代理があります。
権利	不動産の権利関係に関する説明です。「所有権」と「借地権」のふたつが代表的な権利です。
構造	戸建てとマンションの物件概要書に記載されている建物の構造のことです。木造、鉄骨（軽量、重量）、鉄筋コンクリート（RC、SRC）などがあります。
都市計画	都市計画区域、準都市計画区域、都市計画区域外があります。都市計画区域とは計画的に街づくりを進めていくエリアで、多くはこのエリアに該当します。
用途地域	人々が住みやすい環境を整えるための地域ごとによる規制ことです。住居地域や商業地域、工業地域など13種類に分けられます。
建ぺい率	敷地の広さに対する建築面積（真上から見た建物面積）の割合です。防災や景観の関係で地域ごとに数値が決められています。
容積率	敷地の広さに対する建物の延べ床面積の割合です。これも地域ごとに数値が定められています。
利回り	年間の家賃収入の総額を物件価格で割った数値です。高いほど利回りが良い物件です。投資物件の物件概要書に記載されています。

このように、物件概要書にはさまざまな用語が並んでいますので、それぞれの意味をしっかりと理解するようにしましょう。

物件概要書の役割

物件概要書にはどのような役割があるのでしょうか。ここでは3つの役割について解説します。

物件探しや交渉がスムーズにできる

物件概要書があれば、物件探しや購入に関する交渉がスムーズに進みます。物件探しのためには、それぞれに間取りや広さ、設備などの希望がありますが、物件概要書にそれらが記載されているため物件探しがスムーズになります。口頭での説明だけではわかりにくいため、書面があると探しやすくなるのです。
さらに、物件概要書があると物件に対する買主と売主との認識の違いをなくし、価格の妥当性を伝えやすくなるため、価格交渉がしやすくなります。物件概要書がなければ、話し合う基準がわかりにくいため、交渉がスムーズに進まないのです。

投資物件として適しているか確認できる

物件概要書に記載されている情報を見ることで、目的の物件が投資物件として適しているかを判断することができます。たとえば、利回りや築年数、建物の構造、違反建築物でないか、どの用途地域に属しているかなどです。物件概要書でこれらを確認することで、銀行からの融資条件や投資に失敗するリスクを回避できるため、非常に重要な書類といえます。また、物件概要書があれば銀行への融資相談がしやすくなります。

物件引渡し後のトラブル防止になる

不動産売買では、物件引き渡し後にトラブルが起きることもあります。そのリスクを軽減するのが物件概要書です。たとえば、設備の故障がある、雨漏りがあるなど、あらかじめその内容が物件概要書に記載されていれば、その認識のもとで売買契約を締結することができます。そのため、物件探しの際は物件概要書を細かくチェックすることが重要です。

不動産投資における物件概要書の必要性

不動産投資には物件概要書は不可欠な書類といえます。不動産投資で成功するためには物件概要書の内容を把握して、投資に向いている物件かどうかを選ばなければいけません。ここでは、不動産投資の視点で物件概要書の必要性を解説します。

違法建築ではないかを判断する

投資目的で物件を購入する場合、利回りの高さや築年数はもちろん重要ですが、まずは違法建築でないかを確認しましょう。違法建築物件の場合は、老朽化して建て直す際に同じ規模で建てられないことが多く、最悪の場合建築自体ができない可能性があります。さらに、違法建築は金融機関からの融資が通りにくいというデメリットもあります。よって、物件概要書を確認して違法建築を見抜けるようにするのが重要です。

投資リスクがないかを判断する

物件概要書をチェックすれば、投資リスクの有無を判断することができます。重要なポイントは以下のとおりです。

・構造は鉄筋コンクリート（RC）、鉄骨鉄筋コンクリート（SRC）構造か？
・築年数は20年未満か？
・表面利回りは8～10%程度か？
・積算評価は物件の売買価格の8割以上か？

鉄筋コンクリート、鉄骨鉄筋コンクリート構造が良い理由として、耐久性が高く融資を受けやすいことがあげられます。また、築年数が浅ければ再販売する際に有利になりますし、利回りが高いとキャッシュフローが良くなります。さらに、不動産の価格が適正かどうかを判断する積算評価が8割以上であれば、投資商品の価値が高いという評価につながるため、投資リスクを抑えられるといえます。

物件概要書の作成は正確性がポイント

物件概要書を作成する際の注意点として、トラブルを起こさないように正確に作成することが重要です。作成した物件概要書は、不動産投資の対象になるかもしれません。もし作成した物件概要書に間違いがあった場合、買主が投資のリスクに後から気づき、トラブルになる可能性があるのです。このように、物件概要書は少しの記載ミスでも大きな落とし穴に引掛かかることがありますので、正確性を第一に作成するようにしましょう。

重要事項説明書との違い

よく間違われるのが、物件概要書と重要事項説明書です。物件概要書とは、対象の物件に関する情報を簡潔にまとめたものですが、重要事項説明書は売買契約の前に、物件に関する契約上重要な事項を説明するための書類です。

重要事項説明書には、物件の所在や面積、都市計画や用途地域に関する細かい説明がされています。さらに、物件概要書ともっとも異なる点は、契約上の違約金や解約に関する事項が記載されていることです。物件探しの段階では、契約上の特約や条項はまだ必要ありませんので、重要事項説明書まで確認しなくても問題ないでしょう。

ただし、売買契約に進んだ場合は重要事項説明書の説明を受ける必要があるため、必ず内容を理解するようにしてください。

まとめ

この記事では、家探しにおける物件概要書の重要性や役割について解説しました。物件概要書には聞き慣れない用語が多く記載されているため、隅々まで内容を理解するようにしましょう。また、投資物件を検討する際には利回りや違反建築ではないかなどのポイントを確認することが重要です。

不動産投資や家探しをスムーズに進められるよう、本記事を参考に物件概要書の知識を深めていきましょう。