建ぺい率と容積率について

建ぺい率と容積率はマイホームを建てるうえで重要なポイントです。
ここでは、建ぺい率と容積率の定義や違いを解説します。

建ぺい率と容積率の違い

建ぺい率とは、敷地面積に対する建築面積の割合のことです。
建築面積はいわゆる「建坪」といわれ、建築した建物を真上から見たときの広さのことで、わかりやすくいうと2階建ての住宅であれば1階と2階の広い方の面積が建築面積です。

たとえば、建ぺい率が60％と指定されたエリアにある200平米の敷地には、建築面積が120平米までの建物が建てられます。
つまり、建ぺい率が低いと敷地に対する建築可能な建物が狭くなってしまうため、ガレージや庭として活用するスペースが広くなるのです。

建ぺい率が高すぎる住宅は、万が一の火災の際に延焼しやすくなってしまいます。
そのため、敷地に対してゆとりを持った建物を誘導することで被害を最小限に抑えるという防災の観点から、建ぺい率が定められています。
また、建物の採光や風通しを確保するために建ぺい率が定められているという理由もあります。

一方、容積率とは敷地面積に対する延床面積の割合のことです。
延床面積とは、各階の床面積を合わせた面積のことをいい、容積率が高いとより広い床面積の建物を建てられることになります。
ちなみに、ベルコニーやベランダ、玄関、ロフト部分は延床面積に含まれません。

容積率は建ぺい率と同じように、災害から人々を守る役割だけでなく、人口をコントロールする役割も担っています。
容積率を定めなければ、交通機関やライフラインが人口に追いつかなくなり、住みにくい街ができてしまう可能性があります。
容積率を定めることで快適な街づくりが行われているのです。

容積率の例としては、容積率が200％で指定された100平米の土地の場合、建てられる建物の延床面積は200平米という計算となります。
したがって、容積率によって建てられる床面積が変わるため、少しでも床面積が広い建物を建てたい場合は容積率が高いエリアでマイホームを検討しましょう。

用途地域による建ぺい率や容積率の違い

建ぺい率や容積率は用途地域によって異なる数値が定められています。
用途地域とは、用途に応じて13種類に分けられているエリアのことです。

用途地域は大きく「住居系」「商業系」「工業系」に分けられています。
それぞれの詳しい用途地域は以下のとおりです。

用途地域：住居系

・第一種低層住居専用地域
・第二種低層住居専用地域
・第一種中高層住居専用地域
・第二種中高層住居専用地域
・第一種住居地域
・第二種住居地域
・準住居地域
・田園住居地域

住居系の用途地域が定められたエリアでは、基本的に大規模な工場や商業施設を建てることができません。
住環境を優先した地域のため、建ぺい率と容積率が低めに設定されており、建ぺい率は30〜80％、容積率は50〜500％の中から定められます。

用途地域：商業系

・近隣商業地域
・商業地域

商業系の用途地域には、人々が買い物や娯楽で利用する建物が立ち並んでいます。
商業施設や飲食店の建物が優先されますが、住宅も建築可能です。
商業系の建ぺい率と容積率は、住居系と工業系に比べて高めに設定されており、建ぺい率は60〜80％、容積率は200〜1,300％で定められています。

用途地域：工業系

・準工業地域
・工業地域
・工業専用地域

工業系の用途地域では、工場の利便性を高めるエリアとなっており、「工業専用地域」では住宅を建てることができません。
工業系の建ぺい率は30〜70％、容積率は50〜400％の中で定められます。

用途地域を調べる方法は、インターネットで地域の用途地域を検索するか、役所の都市計画課に問い合わせる方法があります。
地域によって用途地域で定められている建ぺい率と容積率が異なるため、マイホーム建築の際は自分でもかならずチェックしましょう。

>> Vol.101 関連コラム「延床(のべゆか)面積って何？建築面積・敷地面積との違いも解説」

>> Vol.102 関連コラム「家探しの参考になる！用途地域13種類の特徴」

建ぺい率や容積率の緩和制度

建ぺい率と容積率は、一定の条件を満たせば制限が緩和されることがあります。
それぞれの緩和制度を見ていきましょう。

建ぺい率の緩和制度には大きく2種類あります。
ひとつ目は、以下の条件をクリアすることで建ぺい率が10％緩和される制度です。

・建ぺい率が80％以外の地域（30・40・50・60%）
・防火地域
・建築する建物が耐火建築物

また、建物を建築する敷地が角地であれば建ぺい率が10％緩和されます。
したがって、この2つの緩和制度を組み合わせることで建ぺい率が合計20％緩和されることになるのです。

次に容積率の緩和制度です。容積率には、緩和制度が大きく3つあります。

・地下室がある場合
建物に地下室がある場合は、住宅として使用する部分の1/3を限度として容積率の計算から除外することができます。
たとえば、敷地面積が120平米で容積率が100％の場合、通常は延床面積120平米まで建築可能ですが、
地下室があるケースでは、1/3が除外されるため、180平米（120平米✕3/2）まで建築可能という計算になります。

・ビルトインガレージがある場合
ビルトインガレージとは、建物の1階にガレージを取り込んだ形のことで、この場合は床面積の1/5を限度として容積率から除外できます。
たとえば、敷地面積が120平米で容積率が100％の場合、通常は延床面積120平米まで建築可能ですが、
ビルトインガレージがあるケースでは、1/5が除外されるため、150平米（120平米✕5/4）まで建築可能になります。

・特定道路から一定範囲内の場合
特定道路（幅員15m以上の道路）から70m以内に敷地があるケースでも容積率が緩和されます。
この緩和制度の計算式は以下のとおりです。（住居系の場合）

たとえば、特定道路からの距離が35mで前面道路が8mの場合の計算式はこちらです。



前面道路幅から計算する容積率の計算式では、8×0.4×100=320％のため、80％も容積率が増加したという計算となります。

このように、緩和制度を把握することで、希望する土地の建ぺい率と容積率を最大限に活用した設計を行うことができます。
ただし緩和制度の手続きには専門知識が必要になるためプロに相談することをおすすめします。

建ぺい率や容積率の制限を超えた建築は違法

建ぺい率と容積率を超えた建築は、違法建築として罰則の対象になることがあります。
違法建築が発覚すると、行政から建物の除去や使用禁止などの命令を受ける可能性があり、違反の是正が完了するまでの間、
電気・ガス・水道の供給がストップされるため、事実上建物を使用することができなくなります。

また、違法建築は住宅ローンを受けられない可能性があります。
一昔前までは違法建築でも住宅ローンが通っていたケースもありますが、現在では金融機関によるコンプライアンスが高まっているため、
違法建築の住宅ではほとんど住宅ローンを利用することができません。
融資を受けられないということは、市場価値の下落にもつながるため売却も困難となります。

マイホームを購入する際は上記の可能性を考慮して、検討している土地の建ぺい率と容積率をしっかりチェックすることが重要です。
指定されている建ぺい率と容積率を確認し、希望する建物の広さが決まっていれば個人でも確認が可能です。

まとめ

今回は、マイホーム探しで重要な要素である建ぺい率と容積率について解説しました。
建ぺい率は敷地面積に対する建築面積の割合で、容積率は敷地面積に対する延床面積の割合です。

これらを理解することで、どのように住宅が土地に建てられるのかが分かるようになります。
また、建ぺい率と容積率の数値で周辺の住宅密集度がわかるので、物件探しに活用してみましょう。

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