超低金利時代の賢いマイホーム取得法
もし金利が上ったときの対処法もご紹介します
1. ライフプランに合わせて「変動金利」と「固定金利」を選ぶ
分譲住宅を購入する場合、ほとんどの方が住宅ローンを利用することになります。
数千万円にものぼる金額を借り、長期にわたって返済していくだけに、金利が１％変わっただけでも、総返済額は大きく左右されます。
なるべく有利な条件で借りられるタイミングでマイホームを取得したいものです。
住宅ローンの金利には、大きく分けて「変動金利」と「固定金利」の2種類があります。
それぞれ以下のような特徴があることを理解しておきましょう。
・変動金利
半年ごとに金利が見直され、適用金利が変動します。
金利が低く、返済額を安くできるため、月々の返済額をとにかく抑えたいという場合に向いています。
借入時に将来の返済額が確定しないので返済計画が立てにくいという面もあります。
また、金利上昇で返済できなくなるリスクを避けるため、「金利が見直されても5年間は返済額が変わらない」、「前回返済額の125％以上にはならない」というルールがあり、金利が上ってもすぐには返済額が変わらないという特徴もあります。
・固定金利
全期間固定金利と期間選択型固定金利があり、一定期間は金利が変わらないので、返済計画が立てやすいというメリットがあります。
頻繁に金利の動向を確認する必要はありません。
ただし、返済額が一定という安心感がある代わりに、変動金利よりも金利は高く、固定する期間が長いほど金利が高くなるという特徴があります。
それぞれの特徴を理解した上で、ファイナンシャルプランナーや金融機関、住宅会社の担当者などのプロと一緒に、自分たちのライフプランに合わせて住宅ローンを検討することをお勧めします。
2. 超低金利時代は一段落。ただし、利上げの動きは緩やか
日本では、金利の動向は日本銀行が国内外の情勢を考慮して調整しています。
金融政策において、「短期金利」は住宅ローンの変動金利、「長期金利」は固定金利に影響を及ぼしています。
金融機関では、日銀の発表する短期金利と長期金利をもとに、住宅ローンの基準金利を決め、そこから金融商品ごとの「引き下げ幅」を差し引くことで、実際の「借入金利」が決まるという仕組みになっています。
日本では、長い間、低金利の時代が続いてきました。
金利やローン返済の面ではずっと「家の買い時」であったと言えます。
しかし、2024年3月の金融政策決定会合で、日銀は「賃金と物価の好循環の強まりが確認されてきている」ということで、マイナス金利を解除し、17年ぶりの利上げを決めました。
7月には政策金利の利上げを決定。
一部金融機関で変動金利を引き上げる動きが出てきました。
ただ、金融機関でも競争原理が働いているため、優遇金利（基準金利の引き下げ幅）を拡大することで新規借り入れや借り換えの金利は据え置きとしているところもあるようです。
2024年11月現在、日本経済に大きなショックが及ばないように、利上げは緩やかに進む様相を見せています。
ただ、金利が上る傾向にあるだけに住宅購入のような大きな出費を検討する際には、これまで以上に政策金利の動向を見守る意識が求められそうです。
参考資料
七十七銀行
https://www.77bank.co.jp/financial-column/article50.html#:~:text=2024%E5%B9%B43%E6%9C%88%E3%81%AE,%E3%81%84%E3%82%8B%E3%80%8D%E3%81%A8%E8%BF%B0%E3%81%B9%E3%81%A6%E3%81%84%E3%81%BE%E3%81%99%E3%80%82
新生銀行
https://www.sbishinseibank.co.jp/retail/housing/column/vol152.html
住宅金融支援機構
https://www.flat35.com/files/400366295.pdf
3. 金融機関ごとに異なる住宅ローン。金利以外にも注目を
前項で、日銀の利上げに対して金融機関ごとに対応が異なることに触れました。
金融商品である住宅ローンにおいてもそれぞれ工夫を凝らして特徴を出そうとしています。
検討する際には以下の点に注目してみましょう。
・優遇金利
基準金利は上げつつも、優遇金利を独自に設けて、融資実行時に適用される実際の金利を従来と変わらない水準に保とうとする金融機関も見られます。
自己資金の比率などの条件によってもその幅は変わってくるので、優遇金利の適用条件はよく確認しておくことが重要です。
・諸費用
住宅ローンを借りる場合、融資手数料・保証料・団体信用生命保険料などの諸費用も必要になります。
これらの金額も金融機関によって異なるので、比較的安いところを選べば、初期費用を抑えることも可能です。
・保障内容
住宅ローンを組むと、団信（団体信用生命保険）に加入するケースがほとんどで、その保険料は金利に含まれる（フラット35は団信の保険料は別途支払い）ことになります。
保障内容は金融機関によって内容が異なるので、なるべく手厚く保障してくれるものを選びたいものです。
現在加入している保険とも合わせて、どのような保障が必要か、検討しましょう。
そのほか、審査の通りやすさ、契約時の特典、手続きの対応などにも金融機関ごとに違いがあります。
複数の金融機関を見比べることが大切です。
4. 借り換え、繰り上げ返済など金利上昇についての準備も重要です
今後、物価や社会情勢の変化によっては、金利上昇の傾向が続く可能性があります。
先々、慌てないで済むように、以下のような対策を準備しておけばリスク軽減につなげることも可能です。
・繰り上げ返済の準備
手元の資金をすべてマイホーム資金に投入せず、繰り上げ返済ができるように余裕を残しておきたいもの。
返済期間短縮型で繰り上げ返済を行うと返済期間が短くなります。その分、金利上昇による返済総額の増加を抑えることができます。
・借り換え
変動金利や固定金利期間選択型の場合、想定以上に金利が高くなってしまう場合も考えられます。
より金利が低い住宅ローンに借り換えを行うことで、総返済額や毎月の返済額を下げることも可能です。
ただし、事務手数料や登記関連費用などの諸費用がかかるので、その分の出費も計算に入れておきましょう。
ポラスでは、こうした利上げ対策も含めた住宅ローンのご相談にもお応えしています。マネー面のリテラシーも高めることで、よりお得にマイホームを購入することができます。
