頭金の金額が決まったら、次は毎月の返済額を計算します。まず、現在の毎月の収支を表にしてみましょう。最初に給与など収入を計算します。ボ—ナスの額が今後減少する可能性があったり、ボ—ナスそのものに期待できない場合は予備費として考えて収入には加算せず、毎月の収入のみで計算しますが、その分借入金額は少なくなります。

支出は、現在の生活レベルを変えない前提で計算します。「家を買ったら食費は節約して少しでもロ—ンの返済に回そう」という人がいますが、基本的な生活のレベルを落とす前提で返済額を決めるのは、継続できない可能性があり、おすすめできません。

毎月の支出には必ず「教育資金」と「老後資金」の積立金額を加えるようにします。住宅ロ—ンの返済計画では、三大支出のマネ—プランを決めることが必須となります。

教育資金は、子どもが大学に進学する年から逆算して必要な金額が貯められるように毎月の積立金額を決めます。子どもが複数いれば、人数に合わせた額とします。確実に積み立てるために学資保険を利用してもよいのですが、利回りについては期待できませんので確認が必要です。

次に老後資金ですが、リタイアする年齢までに目標金額を貯めるという前提で毎月の積立金額を決めます。たとえば、65歳でリタイアを考えているなら、30歳から65歳までに老後資金1,500万円を積み立てるためには毎月36,000円の積立が必要になります。目標金額とリタイアまでの期間から毎月の積立額を計算しておきましょう。

毎月のロ—ン返済額は今の家貸並みでいい、と考える人も多いようですが、住宅を購入すると、賃貸では不要だった経費が必要となります。例えば、分譲マンションだと管理費・修繕費の積立、戸建てでも、屋根や外壁の修繕費のための積立や設備修理費用が追加で必要となってきます。このような費用は毎月2～3万円以上かかることもあり、戸建ての修繕費は10～15年ごとに百万円以上かかる場合もあります。また、固定資産税の支払いが発生し、火災保険料も貸貸に比べて高くなります。このようなことから、現在の家貸並みに返済額を決めてしまうと、この追加費用分だけでも大きな金額となり、返済が厳しくなることも考えられます。

このように必要な積立額と期間をもとに住宅ロ—ンの返済期間も決めましょう。必ずしも定年のタイミングに合わせる必要はなく、目標金額の達成時期や退職金を含めた手持ち現金の予定額など、資産状況に合わせて返済期間を検討することが大切です。